ЖКГ

Сам термін ЖКГ (житлово-комунальне господарство) має радянське походження. У широкому сенсі під ним мають на увазі всю інфраструктуру, яка дозволяє людям проживати або комфортно перебувати в будівлях. Це і енергопостачання, і водопостачання, вентиляція, ліфти, вивезення сміття, і багато іншого.

У радянські роки всім цим займалася держава. Але тепер люди отримали можливість об’єднуватися і самостійно влаштовувати свій побут. У кого-то виходить це непогано, а хтось загруз в паперах, законах, судових слуханнях.

Постійно говориться про кризу в сфері ЖКГ, а виник він багато в чому через численні міфів. Люди просто не розуміють з чим стикаються, які у них права і обов’язки.

ЖКГ

Спосіб управління будинком вибирати зовсім не обов’язково.

Цей міф розвінчує Житловий Кодекс РФ в статті 161 пункт 2. Там говориться, що власники як житлових, так і нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку не просто повинні вибирати спосіб управління своїм будинком, але навіть зобов’язані це зробити. Ці функції може взяти на себе керуюча компанія, ТСЖ, а можна залишити безпосереднє управління.

Голос одного мешканця нічого не вирішує.

Щодо багатоквартирного будинку всі рішення приймаються на загальних зборах власників. Важливий кожен голос, він може стати вирішальним і схилити чашу терезів до того чи іншого рішення. Люди думають, що змінити в системі ЖКГ нічого не можна. Однак впливати на органи управління можна. Якщо ж нічого не робити, то нічого і не зміниться.

Підвищенням тарифів займаються керуючі компанії і ЖЕУ.

Встановлює тарифи на воду і займається їх регуляцією Уряд РФ. Існує Федеральна служба по тарифах, яка і визначає роздрібну вартість електрики і газу для постачальників ресурсу. Вище цієї планки ресурсопостачальними компанії встановлювати ціну на свій товар не можуть. ЖЕУ і КК є лише посередниками між постачальниками послуг і кінцевими споживачами. Згідно із законом ці організації не можуть отримувати при цьому фінансового прибутку. Фактично ж саме вони і знаходяться найближче по ланцюжку до споживача. І все підвищення цін здаються вихідними саме від цих організацій. Насправді вони найчастіше просто транслюють зміни згори. У зміні тарифів ці організації ніяк не зацікавлені.

Організація ТСЖ призведе до зростання тарифів на комунальні послуги.

Багато власників саме тому і бояться формувати ТСЖ, побоюючись зростання тарифів. Але, як уже було сказано вище, тарифи встановлюються вище і регулюються Урядом. Органи ж місцевого самоврядування діють відповідно до встановленого нормами. У зв’язку з цим ТСЖ може хіба що діяти в рамках жорстких правил.

Лампочки в під’їзді міняти повинні самі мешканці.

У правилах прописано, що весь дрібний ремонт місць загального користування повинна проводити керуюча компанія. Йдеться про заміну тих самих лампочок, а також поштових скриньок, розбитих вікон, ручок дверей, поручнів та дверних доводчиків. Утримувати будинок за свій рахунок і постійно займатися дрібним ремонтом мешканцеві не обов’язково. Керуюча компанія і так вже отримує від нього оплату. В її віданні перебуває усунення різноманітних несправностей, пов’язаних з електротехнікою. Це не тільки зміна лампочок, але заміна штепсельних розеток, вимикачів, рубильників та автоматів, дрібний ремонт електропроводки та інше. Все це відноситься і до допоміжних приміщень.

Якщо немає товариства, то за труби в підвалі повинні відповідати міська влада.

Труби в підвалі вважаються загальними комунікаціями. Отже, відповідальність за них несуть власники будинку. Житловий кодекс говорить, що з моменту приватизації власник зобов’язується утримувати спільне майно в будинку, своєчасно платити за його ремонт і утримання.

Нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку належать до спільного майна.

Мешканці можуть помилятися, вважаючи нежитлові приміщення у своєму будинку спільною власністю.Але при цьому прибудови і вбудовані приміщення чомусь вважаються приватною власністю. Подібні нежитлові приміщення можуть бути самостійними об’єктами, що знаходяться у власності певних людей. Будівництво таких приміщень може бути передбачено ще на стадії проектування будинку, а їх призначення ніяк не пов’язане із загальним майном. Так що це може бути власністю цілком певної особи.

Голова ТСЖ може оформити кредит під заставу квартир.

Недобросовісні голови можуть спробувати реалізувати таку ідею. Однак ентузіазм швидко згасне – ніяких прав і повноважень на вчинення таких угод у цих людей немає. Рішення про взяття кредиту можна прийняти лише на підставі загальних зборів мешканців.

Свої сходові майданчики мешканці повинні прибирати самостійно, відповідно до встановленого графіка.

Це переконання виховувалося в нас роками. Статут чекати від якогось віртуального ЖЕКу прибирання під’їзду, мешканці самі встановлюють графік, прибирають сміття і миють підлоги. За десятиліття всі до цього звикли. Однак юридично ситуація така може скластися лише за однієї рідкісному умови. Мешканці повинні стежити за станом свого під’їзду, якщо це прямо вказано в договорі обслуговування. Там повинно бути чітко прописано, що ТСЖ не провадить збирання під’їздів та місць загального користування. Якщо в договорі про це не сказано, то повинна прописувати періодичність прибирання і список місць для неї. А якщо немає і цього, то ці параметри беруться з «Правил надання комунальних послуг власникам багатоквартирних будинків», тобто на допомогу приходить закон.

ЖКГ

За правління ТСЖ можуть входити або співробітники керуючої компанії, або представники місцевої влади.

Всі члени товариства, правління в тому числі, повинні бути власниками приміщень в цьому будинку. Саме загальні збори таких людей і вибирає своє правління на основі правил Житлового кодексу. Так що стороння людина, не будучи власником в будинку, просто не має права входити до правління ТСЖ і вже тим більше ставати його головою. Мешканцям часто здається, що голова і все правління – шахраї, які так і хочуть збагатитися за рахунок квартплати і високих тарифів. Однак варто пам’ятати, що цих людей вибирали самі власники, та й закон ніхто не відміняв. Будь-які правопорушення будуть розкриті при першій же перевірці.

Вода і світло можуть періодично відсутнім.

Така ситуація не може вважатися нормальною. Існують норми з прописаними максимально встановлених термінів можливого відсутності послуг. При перевищенні тимчасових рамок можна вже сміливо вимагати перерахунку. Так, наприклад, холодна вода зобов’язана бути присутнім цілодобово. Електрики ж може не бути максимум дві години. Втрата ж частоти або напруги взагалі неприпустимі. Всі ці норми визначаються постановою уряду №354 «Про надання комунальних послуг власникам і користувачам в багатоквартирних будинках». Там в додатку і прописані всі норми і для газу, і для гарячої води, і для опалення. Якщо відбувається відключення якогось сервісу, то це не проблема мешканця. Відповідальність повністю лежить на керуючої компанії.

З темним ліфтом з неприємним запахом в ньому треба змиритися.

З точки зору логіки зрозуміло, що така ситуація неправильна. В ідеалі ліфт повинен мати нормальне освітлення і бути чистим. Ніяких запахів сечі в ньому бути не повинно. У договорі управління багатоквартирним будинком зазвичай зазначено, що ліфт повинен митися щодня. Заборонено розклеювати оголошення, робити написи. Все це співробітники керуючої компанії повинні відтирати і зскрібати. Миритися з огидним станом свого ліфта не можна. За свої права треба боротися.

З крана цілком може текти іржава вода, що можна пояснити поганий грунтом.

Згідно з Федеральним законом «Про водопостачанні та водовідведенні» організації, які здійснюють холодне водопостачання на основі централізованої системи, зобов’язані надавати кінцевому абоненту питну воду. Тут уже в справу вступають санітарні норми, що встановлюють норми кольору, запаху, мутності і присмаку. Вода не може бути іржавою. Її небажаний колір і запах говорять про те, що пора міняти або внутрішньобудинкові труби, або міську систему очищення води. Грунт тут явно ні до чого, а от керуючої компанії є чим зайнятися.

Ніхто не відповідає за проживання сторонніх мешканців, комунальні послуги за них повинні оплачувати інші.

Виконавець в особі КК, ЖБК або ТСЖ може отримати дані про тимчасово проживають в житловому приміщенні людей, які не зареєстровані там постійно. Тоді цілком реально скласти акт про встановлення числа таких громадян. На його основі виконавець може контролювати кількість проживаючих в житловому приміщенні людей. І якщо приміщення не обладнане приладами обліку води, світла, то складати акт про використання цих ресурсів встановленим числом громадян. Одна копія передається власнику і протягом трьох днів акт направляється до органів внутрішніх справ або ж в сферу з контролю за міграцією. Проживання за місцем перебування без реєстрації згідно Кодексу РФ тягне за собою адміністративне стягнення. Так що з численними нелегалами, які не оплачують комунальні послуги, можна і потрібно боротися.

Якщо вчасно не подавати покази лічильників, то плата буде нараховуватися відповідно до нормативів.

Це цілком очевидна точка зору, проте вона вірна лише частково. Звичайно, свідчення краще подавати своєчасно, як і здійснювати платежі. Якщо за розрахунковий період (зазвичай – місяць) споживач не дає показання свого приладу обліку, то за наступні півроку плата буде нараховуватися, виходячи з середньомісячного споживання. І тільки потім вже, якщо показань так і не з’явиться, плата почне нараховуватися відповідно до нормативів.

Утримання житла та поточний ремонт – один і той же.

Кошти, що виділяються на утримання житла, включають в себе і витрати на проведення робіт з підтримки будинку в належному стані, а також витрати на усунення аварійних ситуацій. Зазвичай справа стосується невеликого ремонту із заміною деталей, збирання, вивезення сміття, санобробці підвалу, перевірки внутрішньобудинкового обладнання. Мінімальний перелік таких робіт і послуг затверджений постановою уряду. Поточний же ремонт передбачає більш серйозні роботи. Це може бути заміна під’їзної двері, ремонт під’їзду, установка нових лежанок в підвалі.

загальнобудинкових лічильник води не потрібен, витрата води не залежить від нього ніяк.

Якщо в будинку не буде встановлений загальнобудинковий лічильник, то дому нараховуватимуть плату згідно з нормативами споживання. На сьогодні це 250 літрів на добу на людину. Якщо власники приміщень вважають, що в дійсності споживають менше, то їм варто задуматися про установку індивідуальних систем обліку. Але для досягнення реальної економії загальдомовий лічильник все ж потрібен. Його установка дозволить вирішити спірні моменти, які можуть виникнути між керуючою компанією і постачальниками щодо обсягів споживання. Власникам вигідно оснащувати свої приміщення і будинки в цілому системами обліку. Вони самі по собі економити не будуть, але чи зможуть якісно мотивувати мешканців економно споживати ресурси.

Керуюча компанія може нараховувати додаткові платежі по ремонту будівлі і без попередньої згоди мешканців.

Платежі можуть нараховуватися тільки на підставі рішення загальних зборів мешканців про проведення ремонту. Якщо 2/3 з них висловилися проти цього, то ніякі додаткові платежі стягувати не можна. Але якщо мова йде не про звичайний косметичний ремонт, а основних системах життєзабезпечення, чия поломка веде за собою збій в функціоналі будівлі і небезпека для мешканців, то власники зобов’язані на загальних зборах прийняти рішення про ремонт і джерелах його фінансування.Роботи проведе керуюча компанія, позначивши обсяги кошторисом.

Факт надання комунальних послуг неналежної якості довести неможливо.

Власники житлових приміщень стикаються часом з ситуацією, коли отримують послуги неналежної якості, а всі їхні претензії ігноруються керуючою компанією або ТСЖ. Насправді процедура встановлення факту надання неякісних комунальних послуг нескладна і максимально конкретизована. Час проведення перевірки призначається не пізніше ніж через 2 години після отримання від споживача скарги. Якщо в зазначений термін ТСЖ або КК не проводять перевірку, то споживач має право скласти власний акт перевірки якості послуг, що надаються під час відсутності виконавця. Документ підписується двома споживачами і головою ради будинку (якщо є КК) або ж головою ТСЖ або кооперативу.

Плата за капітальний ремонт буде введена окремим рядком.

Ніхто не гарантує, що ці гроші будуть використані за призначенням. Отримані від власників кошти для фонду капітального ремонту можуть бути використані тільки для цих цілей. Використання грошей на інші цілі, в тому числі на господарські витрати, оплату праці не допускається. Контроль за цим ведуть фінансові органи. Статтями 172 і 186 Житлового Кодексу визначено систему контролю за наповненням фонду капітального ремонту. Важливу роль відіграють органи державного нагляду, а також поради багатоквартирних будинків, правлінь ТСЖ, ЖБК, ЖК. Місцеві органи повинні контролювати освоєння коштів, приймати роботу, підписуючи акти.

Внески в фонд капітального ремонту будуть робити все мешканці.

В результаті плата за житло зросте для всіх. Внески на капітальний ремонт не доведеться вносити власникам тих приміщень, які визнані аварійними, в будинках, що підлягають знесенню або реконструкції, в житло, що стоїть на землі, щодо якої прийнято рішення про вилучення на державні потреби. До цього моменту плата призначається, а потім вона може бути використана на знесення або розселення. Залишок же коштів повинен бути повернутий.

Займатися домоуправлінням – просте заняття.

Цей міф з’явився ще в 1920-1930-і роки. Вважається, що це заняття негідно справжнього інтелектуала і професіонала. Деякі навіть вважають, що люди займаються ЖКГ тільки тому, що нічого іншого не вміють. Однак багато хто прийшов у цю сферу з інших областей – з науки, будівництва, армії, медицини. Ті технарі і гуманітарії, хто пропрацював в ТСЖ хоча б рік, з упевненістю розвінчують міф. Управляти багатоквартирним будинком – непросте завдання. Керуючому доводиться бути і економістом, і психологом, інженером і маркетологом, юристом і кошторисником, будівельником і кадровиком. Хіба багато настільки універсальних фахівців, які зможуть справлятися з такими різноманітними завданнями? Скільки ж їм треба тоді платити? Явно менше, ніж отримують керуючі.

У сфері управління нерухомістю можна непогано заробляти.

Прочитавши декілька глав Житлового кодексу або Постанова уряду РФ №354 про надання комунальних послуг мешканцям багатоквартирних будинків, ілюзії про легкий заробіток зникнуть. До того ж керуючий буде завжди під прицілом мешканців. Багато напевно будуть підозрювати його в крадіжці – така вже людська натура. А кадрові агентства пропонують такий рівень зарплат, що охочих небагато.

ЖКГ

Надання послуг ЖКГ – прибутковий бізнес.

Варто згадати, що ця сфера вона з найбільш соціально орієнтованих. Влада зрозуміти можна – не можна, щоб послуги ЖКГ становили основну частину споживчого кошика. З іншого боку, виходить, що велика частина багатоквартирних будинків обслуговується по муніципальним тарифами, продиктованих зверху і не завжди економічно виправданим. А керуючим компаніям доводиться працювати в ринкових умовах, оплачуючи в тому числі роботу підрядників. Рівень доходів мало стимулює бізнес.При управлінні житловими будинками економ-класу про рентабельність говорити не доводиться.

Держава компенсує малозабезпеченим громадянам високі тарифи на ЖКГ.

Є закон, згідно з яким сумарні платежі за квартиру не можуть перевищувати 22% від сукупного доходу сім’ї. В іншому випадку господарям покладена субсидія. На практиці ж отримати її, зібравши всі необхідні документи, досить складно. Особливо страждають люди похилого віку, які прав своїх можуть не знати, та й стояти в нескінченних чергах їм просто важко. Вони віддадуть перевагу гірше харчуватися, але заплатити вчасно за квартиру.

У житловому законодавстві детально розписані всі питання.

Новий Житловий Кодекс з’явився в 2005 році. Це був в цілому прогресивний документ, який не уникнув, втім, протиріч і помилок. Практично щороку Держдума приймає поправки, однак вони не тільки не усувають проблему, але плодять нові питання. Кожна поправка настільки незрозуміла, що насилу закриває дірку в Кодексі. А з урахуванням загальної безсистемності ЖКГ та вітчизняного законодавства не дивує поява такої спеціалізації, як юрист-Житловик. Звичайна людина розібратися в законах, постановах і актах вже не може. Спочатку влада намагалася захистити інтереси громадян, але все вийшло навпаки. Останні нормативи настільки суворі, що законослухняні організації просто не можуть нормально працювати. А нахабні ділки продовжують ігнорувати закон, обдираючи власників.

Add a Comment